Bogotá. – Este martes, el Comité Técnico de BRC Ratings – S&P Global S.A. Sociedad Calificadora de Valores en revisión extraordinaria bajó la calificación de deuda de largo plazo a D desde CC+ de los bonos ordinarios de Inverfam S.A.S. en el segundo mercado, y retiró el estatus de Revisión Especial (CreditWatch) negativo.
La calificación D indica que la emisión ha incumplido con su obligación financiera. Altas presiones de liquidez, dificultades en la administración de su estructura de capital y limitaciones en el acceso a fuentes externas de recursos, entre otros, llevaron a Inverfam al no pago de intereses de los bonos de manera oportuna.
Por ello, la garantía parcial por el 70% del capital de los bonos en circulación, otorgada por el Fondo Nacional de Garantías (FNG), será exigible a primer requerimiento, de acuerdo con lo estipulado en el prospecto de los bonos y el certificado de garantía.
Si bien la opinión de la calificadora sobre la garantía del FNG mantiene sus niveles de prioridad de pago, seguridad y condicionamientos, el deterioro acelerado de la capacidad de pago de Inverfam derivó en el incumplimiento del pago oportuno de los intereses de los bonos objeto de calificación (ver boletín No. 75 de la Bolsa de Valores de Colombia del 15 de agosto de 2023).
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Los retos que enfrenta el mercado de la construcción y un débil desempeño financiero de Inverfam llevaron a que el deterioro de su posición de liquidez se exacerbara durante las últimas semanas, de tal forma que no contó con los recursos suficientes en la caja para el pago de los intereses de los bonos por $3.990 millones, previsto para el 14 de agosto de 2023.
Teniendo en cuenta que el no pago de intereses constituye un evento de incumplimiento de la promesa de pago sobre los bonos, la garantía otorgada por el FNG será exigible de acuerdo con las condiciones y procedimiento estipulados en el prospecto de los bonos. El FNG solo efectuará un pago, a primer requerimiento, durante la vigencia de la garantía, sin exceder su límite. Bajo las condiciones actuales del perfil de crédito de Inverfam, asignamos una muy baja probabilidad sobre el pago del 30% restante de la emisión por parte del emisor.
Inverfam fue fundada en 2004 en Medellín. La empresa está especializada en la estructuración, promoción, gerencia, construcción y venta de proyectos inmobiliarios. A través de su marca Acierto Inmobiliario, se consolida como uno de los principales desarrolladores de proyectos de vivienda de Colombia.
La compañía se enfoca principalmente en tipologías de productos dirigidos a vivienda de interés social (VIS), No VIS y parcelaciones, cuyos segmentos representaron al cierre de 2022 un 70.4%, 24.5 y 5.1% sobre las ventas, respectivamente. La estrategia comercial se centra en Antioquia con cerca de 75.2% de los ingresos proviniendo de esta región, seguido por Bogotá con 19.9% y Cartagena con 4.9%.
Los siguientes son los principales detalles de las tipologías de vivienda que construye Inverfam:
• Vivienda de interés social (VIS): los precios de la vivienda VIS tienen un tope, este lo determina el decreto 1467 de 2019, de 150 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV) del año de escrituración.
• No VIS y parcelaciones: los incrementos de los precios de esta tipología son muy variables y dependen del rango en el que se encuentre la vivienda, así como su éxito comercial, etapa del proyecto y análisis de la competencia. Cabe aclarar que el valor en esta tipología lo definen las fuerzas de mercado, ya que no está regulado como el segmento VIS, por lo que la compañía tiene mayor libertad para desplegar sus estrategias comerciales y tener flexibilidad en el manejo de sus presupuestos.
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