Bogotá.- Fitch Ratings revisó la perspectiva de calificación de Latam Logistic Col Opco S.A.S. (Llopco), controlada por el desarrollador Latam Logistic Properties, S. de R.L. (LLP), a negativa desde estable.
Al mismo tiempo ratificó las calificaciones de largo y corto plazo en escala nacional en ‘A+(col)’ y ‘F1(col)’, respectivamente. Asimismo, afirmó la calificación ‘F1(col)’ a la emisión de papeles comerciales 2020 hasta por COP20.000 millones.
Las calificaciones de Llopco se fundamentan en el vínculo legal fuerte de Llopco con su empresa matriz Latam Logistic Properties, S. de R.L. (LLP) [A(pan) que también fue degradada en su perspectiva a negativa].
Esto se evidencia en la fianza solidaria a favor de los tenedores de los papeles comerciales otorgada por LLP, accionista y empresa controlante de las operaciones en Colombia. Las calificaciones incorporan el vínculo estratégico, operacional y administrativo fuerte de la compañía matriz con su subsidiaria en Colombia. La emisión se prepagó el pasado 27 de octubre y se realizará el retiro del instrumento una vez se cuente con los documentos de soporte de la misma.
La revisión de la perspectiva a negativa obedece a la misma acción de calificación ejercida en la Perspectiva de Latam Logistic Properties, LLP.
FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN
LLOPCO
Fitch determina la relación entre matriz y subsidiarias a través de los vínculos legales, operacionales y estratégicos. El vínculo legal entre LLP y su subsidiaria se considera fuerte debido a la garantía de fianza que la empresa matriz otorga a la emisión de papeles comerciales que Llopco realizó en Colombia.
El vínculo operacional es fuerte debido al control que tiene LLP sobre las operaciones de Llopco y por la centralización de la administración en su matriz. De igual manera, el vínculo estratégico es robusto ya que Llopco y la operación en Colombia es fundamental para la estrategia de expansión del grupo. Considerando estos factores, Fitch establece que el vínculo entre matriz y subsidiaria es fuerte.
LLP
La revisión de la perspectiva a negativa considera que los indicadores de apalancamiento neto, medido como deuda neta a Ebitda (pre-IFRS 16), estarán elevados posiblemente por un período mayor al esperado en revisiones previas; esto debilita la calificación actual.
Estos indicadores derivan de Esto se debe a un cambio coyuntural en la estrategia de financiamiento del plan de crecimiento, principalmente a través de deuda, y de que anteriormente contemplaba una combinación de capital y deuda.
La calificación de LLP se fundamenta en la calidad buena del portafolio, con un riesgo bajo en ingresos por rentas debido a la exposición a clientes institucionales, con contratos de arrendamiento de largo plazo. Está limitada por la concentración alta actual de ingresos en propiedades, inquilinos y ubicación geográfica.
Apalancamiento Elevado: Se estima que el indicador de apalancamiento neto de la compañía se mantendrá por encima de 6,0 veces (x) durante el período 2021 a 2023, nivel considerado alto para la calificación actual. Esta variación en apalancamiento con respecto a lo esperado previamente se debe a la estrategia de financiamiento principalmente con deuda del plan de inversión de la compañía; la expectativa anterior contemplaba una combinación de deuda y capital que mantendría el apalancamiento neto entre 5,0x y 6,0x a partir de 2021. La compañía evalúa actualmente alternativas para rebalancear su estructura de capital en los siguientes años.
A septiembre de 2021, el apalancamiento neto fue de 10,5x., es alto para el nivel de calificación actual, pero se debe al proceso de expansión de la compañía. Parte del portafolio comenzó a operar recientemente y se encuentra en proceso de estabilización.
Fitch estima que el apalancamiento será cercano a 10,0x al cierre de 2021 y que a partir de 2024 se podría mantener en un rango adecuado, entre 5,0x y 6,0x. Además, proyecta una cobertura de EBITDA a intereses totales cercana o superior a 2,0x durante el horizonte de calificación.
Calidad Buena de Portafolio: LLP es un desarrollador, propietario y operador de propiedades industriales, enfocado en inmuebles logísticos en Costa Rica, Colombia y Perú.
Sus activos son relativamente nuevos; 88% son considerados clase A, con instalaciones eficientes, con capacidad para cualquier tipo de operación logística y certificadas Edge por la IFC (International Finance Corporation). Los edificios clase A cuentan con características y funcionalidades consideradas de calidad elevada que permiten niveles de rentas en el rango alto de precio.
El portafolio cuenta con ubicaciones estratégicas en la región. Al 30 de septiembre de 2021 mantiene rentas mensuales promedio por metro cuadrado (m2) de USD6.6 para el portafolio estabilizado. Son superiores a las mostradas por otros operadores de bienes inmuebles comparables regionales. Al mismo corte, LLP tenía un área bruta rentable (ABR) de 410,9 mil m2, compuesta por activos estabilizados, en proceso de estabilización y en desarrollo. Además, contaba con 198,2 mil m2 de inventarios (propiedades en desarrollo) y terrenos aptos para desarrollos.
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