Bogotá.- Fitch Ratings bajó la calificación nacional de largo plazo de los Títulos de Participación Inmobiliaria (TPI) Oikos Centro de Negocios Andino Piso Nueve (Andino Oficina 901) a ‘iBB+(col)’ desde ‘iBBB+(col)’.
Al mismo tiempo, revisó la perspectiva a estable desde negativa.
La baja en la calificación y la revisión de la perspectiva consideran el impacto que ha tenido la pandemia en el sector de oficinas y el nivel de estabilidad inferior al promedio que genera la emisión y sus considerables variaciones durante ciclos económicos, en línea con la categoría iBB(col).
FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN
Sector de Oficinas Continúa Impactado: El sector de oficinas se ha visto afectado por las condiciones del mercado que ha generado la pandemia y las medidas de contención relacionadas, adicionalmente el sector donde se ubica la propiedad presenta una sobreoferta de oficinas, lo cual ha llevado a que los niveles de vacancia se mantengan altos y los precios de arrendamiento se mantengan impactados.
El edificio en el que se encuentra el activo que respalda la transacción no ha tenido grandes renovaciones y dado que han construido diferentes edificios modernos en la zona aledaña, el activo se ha vuelto menos llamativo para posibles arrendatarios nuevos.
Estabilidad en los Rendimientos Afectada: Fitch analizó el desempeño histórico de los flujos de efectivo generados por el activo subyacente junto con la apreciación del valor de mercado y observó que, aunque el valor de la propiedad ha aumentado con el tiempo, el ingreso operacional neto (NOI; net operational income) se ha afectado en los últimos años por las condiciones tensas del mercado inmobiliario. Particularmente, la reducción de la tarifa de arrendamiento de la oficina 901 y 902, y la vacancia de la oficina 903 desde julio de 2021.
Fitch considera que las condiciones actuales del mercado, junto con las características de la oficina vacante hacen que la probabilidad de renovación de dicho contrato sea baja. Esto podría tener un mayor impacto en la estabilidad de los rendimientos que se entregan a los inversionistas y por ende sustenta la baja de calificación.
Baja Diversificación: La transacción está respaldada por un activo dividido en tres oficinas ubicadas en el mismo piso de un edificio en la zona norte de Bogotá. De acuerdo con el Criterio de Calificación de Títulos Participativos Respaldados por Activos Inmobiliarios, esto hace que la transacción esté expuesta al riesgo de concentración y sea más vulnerable a la calidad crediticia de los arrendatarios y las condiciones de mercado.
Administrador Inmobiliario con Experiencia: Fitch considera que el conocimiento y la experiencia del Grupo Empresarial Oikos (Oikos) han sido de gran importancia para la transacción. Su administración del inmueble cubre el proceso de arrendamiento, la facturación y cobranza de los cánones, así como el mantenimiento de las propiedades. Para la agencia, Oikos ha manejado de manera adecuada las condiciones actuales de mercado, que han sido desafiantes para todos los administradores inmobiliarios. Debido a la falta de claridad en este momento sobre la duración potencial del impacto de la pandemia, Fitch opina que la situación actual plantea un desafío para todos los administradores.
RESUMEN DE CRÉDITO O TRANSACCIÓN
Los títulos participativos están respaldados por un activo inmobiliario, dividido actualmente en tres oficinas ubicadas en el noveno piso del Centro de Negocios Andino en la ciudad de Bogotá. Los pagos a los inversionistas provienen en su totalidad de los flujos generados por el activo, a través del arriendo del mismo. La estructura legal de la transacción permite aislar al activo subyacente del riesgo corporativo del originador, puesto que se efectuó la venta de dicho inmueble al fideicomiso emisor de los títulos.
El análisis de Fitch del historial del activo incluye el valor de mercado, arrendatarios y canon correspondiente. A pesar de que el activo se ha valorizado a través de los años, la generación de flujo de caja del activo se ha impactado en los últimos años debido a un entorne de mercado de oficinas presionado. Actualmente, la oficina 903 está vacante y los cánones de arrendamiento de las oficinas 901 y 902 están por debajo de los niveles observados previo a la pandemia. Esto pone en evidencia la pérdida de poder de negociación que ha tenido Oikos en los años recientes, principalmente debido a la sobreoferta de inmuebles en la zona en donde se encuentra el activo, lo que ha generado que la estabilidad en el rendimiento a los inversionistas se vea afectada.
Para cubrir los gastos de funcionamiento del activo, la transacción cuenta con un fondo de reserva administrado por Acción Fiduciaria que recibe un porcentaje del total recaudado por concepto de arriendo. De este fondo se liquidan todas las obligaciones de impuestos, comisiones, seguros y mantenimiento del bien inmueble y, a la vez, busca acumular una reserva de liquidez suficiente para cubrir contingencias y períodos donde el activo esté cesante. Los documentos de la transacción permiten realizar ajustes temporales o permanentes sobre este porcentaje y en ese sentido, aunque el porcentaje objetivo ha permanecido en 27% (temporalmente se ajustó a 50% hasta diciembre de 2021 debido a la disminución del NOI).
Cabe precisar que este análisis no incluye la calificación de la calidad crediticia de los arrendatarios para el pago del canon. Tampoco incorpora la calificación de la calidad crediticia o la calificación de la fortaleza financiera de la compañía de seguros que expide pólizas en beneficio del patrimonio autónomo para pagar indemnizaciones por siniestros amparados en las mismas.
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